منظور از فک رهن چیست؟+آشنایی با انواع آن【آپدیت 1404】

رهن به عنوان یکی از مهم ترین ابزارهای تأمین مالی در معاملات ملکی و بانکی، نقش اساسی در تضمین بازپرداخت تعهدات دارد. در این میان، «فک رهن» به معنای پایان یافتن این تعهد و آزادسازی رسمی سند است که بدون انجام صحیح مراحل قانونی، امکان انتقال مالکیت وجود نخواهد داشت.

برای آشنایی بیشتر با مفاهیم حقوقی مرتبط، می توانید به سایت پرشین وکلا مراجعه کنید که تازه ترین نکات حقوقی و تغییرات قانونی سال ۱۴۰۴ را به روز منتشر می کند.

فک رهن چیست؟

بر اساس قانون مدنی ایران، فک رهن به معنای رفع بازداشت سند یا ملک از حالت وثیقه است. به زبان ساده، زمانی که بدهی یا تعهد مالی (مثلاً وام بانکی) به طور کامل پرداخت شود، مالک می تواند با طی مراحل قانونی، سند را از رهن خارج کند. تفاوت فک رهن با «رفع بازداشت» در این است که فک رهن به دنبال انجام تعهدات قراردادی صورت می گیرد، اما رفع بازداشت ممکن است به دلیل حکم قضایی باشد.

انواع فک رهن

1. فک رهن بانکی

ماهیت حقوقی

در تسهیلات مسکن، خودرو یا وام های کلان، بانک برای تضمین بازپرداخت اقساط، سند ملک یا خودرو را به عنوان وثیقه در رهن نگه می دارد. این یعنی حتی اگر اقساط به طور منظم پرداخت شود، مالک تا زمان تسویه کامل و انجام مراحل فک رهن، حق نقل وانتقال رسمی یا فروش سند را ندارد.

مراحل دقیق فک رهن بانکی

1. تسویه کامل بدهی

• پرداخت اصل و سود وام، کارمزد دیرکرد (در صورت وجود) و هزینه های جانبی.
• دریافت «نامه تسویه حساب» یا «گواهی فک رهن» با امضای مدیر شعبه.

2. استعلام های تکمیلی

• طبق دستورالعمل جدید بانک مرکزی، برخی بانک ها الزام به استعلام مالیات نقل وانتقال، بدهی شهرداری یا عوارض نوسازی را قبل از صدور نامه دارند.
• این استعلام ها به صورت سیستمی و برخط انجام می شود و معمولاً نیازی به مراجعه حضوری به ادارات نیست.

3. ثبت درخواست فک رهن

• مراجعه حضوری به دفترخانه رسمی یا استفاده از سامانه ثبت آنی.
• در فک رهن های آنلاین، مالک می تواند از طریق اپلیکیشن بانک یا «درگاه ثبتی بانک مرکزی» مدارک را بارگذاری کند و بدون نیاز به دفترخانه، فرایند را پیگیری کند.

4. صدور سند آزادشده

• در املاک تک برگ، قید رهن به طور سیستمی حذف و سند جدید صادر می شود.
• برای خودرو، گواهی فک رهن به سامانه راهور ارسال می شود و مالک می تواند بلافاصله برای تعویض پلاک اقدام کند.

بهتر است قبل از تسویه نهایی، ریز مانده بدهی و هزینه های جانبی را به صورت مکتوب از بانک دریافت کنید تا با کسورات غیرمنتظره مواجه نشوید. در صورت تأخیر بانک در صدور نامه فک رهن، امکان ثبت شکایت در سامانه رسیدگی بانک مرکزی فراهم است.

2. فک رهن ملکی

کاربرد و تفاوت با بانک

در قراردادهای خصوصی (مثل فروش اقساطی، شراکت یا قرض شخصی)، معمولاً فروشنده یا وام دهنده برای اطمینان از بازپرداخت بدهی، ملک یا زمین را در رهن خود نگه می دارد. این نوع رهن بر پایه توافق قراردادی است و قوانین مدنی ایران، تنظیم سند رسمی را برای اعتبار این نوع رهن الزامی کرده است.

فرایند حرفه ای فک رهن ملکی

• تسویه تعهدات: خریدار یا بدهکار پس از پرداخت تمام بدهی، رسید رسمی دریافت می کند.
• تنظیم سند فسخ رهن در دفترخانه: برخلاف بانک که با نامه فک رهن کافی است، در رهن های شخصی تنظیم سند فسخ و امضای هر دو طرف در دفترخانه الزامی است.
• ثبت در سامانه ثبت اسناد: حذف قید رهن در دفتر املاک تنها پس از ثبت فسخ انجام می شود.

اگر یکی از طرفین برای امضا حاضر نشود، ذی نفع می تواند با دادخواست الزام به فک رهن به دادگاه مراجعه کند.همچنین برای پیشگیری از اختلافات، استفاده از وکالت نامه رسمی در همان زمان عقد قرارداد توصیه می شود.

حضور بهترین وکیل ملکی در تهران با تجربه ای که دارد، می تواند فرآیند تنظیم فسخ، استعلام های ثبتی و رفع مشکلات احتمالی (مثل فوت یکی از طرفین یا وجود ورثه) را سرعت ببخشد.

3. فک رهن خودرو

ماهیت و ضرورت

در تسهیلات خرید خودرو، سند مالکیت (کارت سبز یا سند قطعی) تا پایان بازپرداخت اقساط در رهن بانک باقی می ماند. بدون فک رهن، مالک نمی تواند انتقال سند، تعویض پلاک یا حتی بیمه بدنه جدید انجام دهد.

مراحل گام به گام

1. تسویه و دریافت نامه بانک: پس از پرداخت آخرین قسط، مالک باید از بانک «نامه فک رهن» با کد رهگیری دریافت کند.

2. استعلام راهور: این استعلام به صورت آنلاین و هم زمان با ثبت بانک انجام می شود؛ ولی مالک می تواند برای اطمینان، به سامانه راهور مراجعه کند.

3. مراجعه به مراکز تعویض پلاک یا خدمات خودرویی: ارائه نامه فک رهن و کارت خودرو برای حذف قید رهن از سیستم.

طبق آپدیت 1404برخی بانک ها (به ویژه بانک های خودرویی) امکان ارسال مستقیم نامه فک رهن به پلیس راهور را دارند. این قابلیت باعث می شود مالک بدون نیاز به مراجعه حضوری به بانک، مستقیماً برای تعویض پلاک اقدام کند. مراکز تعویض پلاک مجهز به سیستم درخواست آنلاین فک رهن شده اند و کل فرایند می تواند کمتر از ۴۸ ساعت انجام شود.

قبل از تسویه، از عدم وجود جرایم رانندگی یا عوارض سالانه مطمئن شوید، چون این موارد می تواند صدور گواهی فک رهن را به تأخیر بیندازد. اگر خودرو دارای پلاک قدیمی است، ممکن است تعویض پلاک هم زمان الزامی باشد.

مراحل قانونی فک رهن

• تسویه کامل بدهی: پرداخت اصل و سود تسهیلات یا تعهدات قراردادی.
• اخذ نامه فک رهن: دریافت تأییدیه از بانک یا مرجع مربوطه.
• ثبت درخواست: در دفترخانه یا سامانه ثبت آنی.
• صدور سند آزادشده: دریافت سند مالکیت جدید یا حذف قید رهن در سند تک برگ.

در سال ۱۴۰۴ امکان ثبت درخواست و پیگیری وضعیت فک رهن از طریق سامانه «میخک» و «ثنا» برای برخی استان ها فراهم شده است.

مدارک و هزینه های لازم

• مدارک بانکی: نامه تسویه حساب، کارت ملی، سند مالکیت.
• مدارک دفترخانه: اصل سند رهنی، شناسنامه طرفین، وکالت نامه (در صورت وجود).
• هزینه ها: حق الثبت، حق التحریر دفترخانه، مالیات نقل و انتقال (در صورت فروش). تعرفه های جدید مطابق مصوبه سازمان ثبت اسناد و املاک در سال ۱۴۰۴ محاسبه می شود.

چالش های رایج در فک رهن

فک رهن به ظاهر یک فرایند ساده به نظر می رسد، اما در عمل موانع مختلفی می تواند فک رهن در نگاه اول یک فرایند ساده به نظر می رسد، اما در عمل موانع متعددی می تواند روند آزادسازی سند را به تأخیر بیندازد یا حتی متوقف کند. آگاهی از این چالش ها و راهکارهای به روز کمک می کند تا بدون اتلاف وقت یا هزینه اضافی، سند خود را آزاد کنید. یکی از مهم ترین مشکلات، تأخیر در صدور نامه فک رهن است. بانک یا مرجع رهن دهنده گاهی به دلایلی مانند بروکراسی داخلی، استعلام های ناقص یا بدهی های جانبی، صدور این نامه را به تعویق می اندازد. در چنین شرایطی، پیگیری مستمر از واحد حقوقی یا اداره ثبت تسهیلات بانک، ثبت شکایت در سامانه نظارت بانک مرکزی در صورت عدم پاسخ گویی در مهلت مقرر، و ارائه درخواست رسمی با شماره رهگیری می تواند از بروز تأخیر بیشتر جلوگیری کرده و امکان پیگیری قضایی مراحل بعد را فراهم کند.

چالش دیگر، اختلاف بین مالک و مرتهن (بانک یا شخص حقیقی) است. در رهن های بانکی ممکن است بانک به دلیل بدهی جانبی یا جرایم دیرکرد همکاری نکند و در رهن های شخصی نیز عدم حضور یا مخالفت یکی از طرفین مانع فسخ رسمی شود. برای حل این مشکل می توان از اظهارنامه رسمی برای دعوت طرف مقابل به انجام تعهد استفاده کرد. در املاک موروثی که پس از فوت مالک بین وراث تقسیم می شود، فک رهن می تواند پیچیده تر شود؛ زیرا پیش از آزاد سازی سند، باید تکلیف سهم الارث مشخص گردد. در چنین پرونده هایی مشاوره با بهترین وکیل ارث در تهران می تواند مسیر قانونی را کوتاه کرده و از بروز اختلافات خانوادگی جلوگیری کند.

موضوع دیگر، اختلال یا ناهماهنگی سامانه های آنلاین است. گاهی به دلیل قطعی سرور یا خطاهای سیستمی، ثبت درخواست یا صدور سند با تأخیر مواجه می شود. در این شرایط، ثبت فوری کد رهگیری و نگهداری رسیدهای دیجیتال برای پیگیری فنی، مراجعه حضوری به دفترخانه رسمی یا اداره ثبت اسناد در صورت تکرار خطا، و استفاده از نسخه پشتیبان سامانه ها بهترین راهکارها برای مدیریت مشکل هستند.

جمع بندی

فک رهن مرحله ای حساس در معاملات ملکی است که انجام صحیح آن برای انتقال قانونی مالکیت ضروری است. هرگونه اشتباه در پرداخت بدهی، مدارک یا ثبت سند می تواند باعث تأخیر یا حتی بطلان معامله شود. برای اطمینان از اجرای دقیق مراحل، توصیه می شود پیش از هر اقدامی از مشاوره یک وکیل متخصص استفاده کنید.